“秘不发丧”、“垂死挣扎”、“自由落体”……

(资料图)

这些词语近来经常出现在关于房地产市场的报道和评论中，让人们感受到了房地产市场的寒冬和危机。

房价下跌、需求萎缩、库存积压、烂尾楼泛滥，让人们不禁担忧房地产市场的前景。

那么，房地产市场到底是在回归本源，还是在垂死挣扎？

政府出台的一些救市政策，能否挽救房地产市场？我们应该如何看待和应对房地产市场的变化呢？

住建部长倪虹，在全国住房城乡建设工作会议上发表了一番重要讲话，试图重新挽回民众的购房热情。

这已经是今年以来住建部第5次动员国人买房了。

在住建工作会议上、两会上、城镇老旧小区改造工作会议上、城乡规划工作会议上，4次动员人们买房救市，结果不尽如人意。

住建部的救市政策主要围绕三个方面：

一是保交楼，解决烂尾楼问题，维护购房者权益；二是支持刚需和改善性需求，降低购房门槛，提高购房信心；三是提高住房品质，改造老旧小区，探索房屋养老金制度。

这些政策看似有利于激发购房需求和信心，但实际上效果甚微。

原因很简单，这些政策都是在供给端做文章，并没有从需求端入手。

如果居民部门负债率高企、储蓄率不足、收入增长缓慢、就业压力大等问题不解决，那么即使再多的优惠政策也无法让人们拿出钱来买房。

事实上，今年一季度，由于疫情后的延迟需求释放，一线城市的二手房市场出现了短暂的反弹。

但随后的二季度，又戛然而止了。

三四线城市更是持续低迷。

从数据上看，今年前五个月，全国商品房销售面积同比下降6.7%，销售额同比下降3.8%；待售面积同比增长9.4%，库存压力加大；

住宅施工面积同比下降5.1%，新开工面积同比下降9.5%，开发投资增速放缓。

如今，房地产市场的供需矛盾已经非常严重，供给端的过剩和需求端的不足，导致了房价的下跌和泡沫的破裂。

住建部的救市政策，并没有从根本上解决问题。

房地产市场下行的原因和趋势那么，为什么房地产市场会出现这样的下行？

这是一个偶然的现象，还是一个必然的趋势？我认为，房地产市场的下行是有其内在逻辑和必然性的。

过去十几年，中国房地产市场经历了一轮又一轮的狂飙猛进。

房价、地价、泡沫不断创造新高，靠透支房地产换来的经济高速发展，也让居民部门和投资客背负了巨额债务。

这些都是不可持续的现象，因为土地有卖完的时候，需求有枯竭的时候，债务有背不动的时候。

大树不可能长到天上去，容易受经济、高龄少子化以及债务上限影响的房地产，更不可能长盛不衰。

过去十几年，中国城镇化进程加快，城镇人口不断增加，对土地资源的需求也不断增加。

政府通过土地出让、征收、拆迁等方式大量供应土地，同时也从中获得了巨额的土地财政收入。

然而，土地资源是有限的，随着城市化率的提高，可供开发的土地越来越少，土地成本越来越高，土地供应越来越紧张。

这就导致了房地产开发商的利润空间被压缩，房价被推高，泡沫被吹大。

当土地资源枯竭时，房地产市场就会失去动力和支撑。

中国居民收入水平不断提高，消费观念不断变化，对住房的需求也不断增加。

政府通过住房信贷、住房补贴、住房公积金等方式大量刺激居民购房，同时也鼓励投资客进入房地产市场，形成了投机炒作的氛围。

然而，随着人们购房意愿的减弱，以及人口老龄化、生育率下降等因素的影响，对住房的需求越来越饱和，甚至出现了逆向流动和去库存的现象。

最近几年，政府、开发商、银行、居民等各方都通过借债来推动房地产市场的扩张。

然而，一旦出现经济下行、收入下降、利率上升、信用紧缩等因素的冲击，债务危机就可能爆发。

当债务上限时，房地产市场就会失去信任和安全感。

不过，我们也不应该过于悲观或者盲目乐观，而应该理性地看待和应对房地产市场的变化。

有些人认为，既然房地产市场已经出现了供需矛盾和债务风险，那么就应该让市场自由调节。

然而，这种想法是非常危险和不现实的。

房地产市场不是一个孤立的市场，而是一个与国民经济、地方财政、社会稳定等密切相关的市场。

房地产市场的崩溃，不仅会对房地产行业本身造成巨大的损失，也会对其他行业和领域造成严重的冲击和影响。

据悉，2020年，房地产业对GDP的贡献率为6.7%，而房地产业带动的相关行业对GDP的贡献率则高达18.4%。

房地产业，直接或间接地影响了国民经济四分之一左右的规模。

此外，土地出让收入达到8.4万亿元，占全国一般公共预算收入的41.5%；而房地产税收收入达到2.9万亿元，占14.3%。

房地产业也为地方财政提供了一半左右的收入。

对于就业，房地产业也有着不小的影响。

我国从事房地产业或事项相关产业的人，数量高达8亿，占全国就业人口的一半以上。

如果房地产市场崩溃，国民经济就会遭受重创，经济增长就会大幅放缓，甚至出现负增长。

地方财政就会遭受断崖式下跌，陷入财政困境，无法维持正常的公共服务和基础设施建设。

还会出现大规模的失业和返乡潮，社会不稳定，民生福祉就会受到严重损害。

这是我们不能承受之重。

房地产市场目前是在回归本源，挤水分的阶段，并不是垂死挣扎。

这是一个正常的市场调节过程，也是一个必要的去泡沫化过程。

我们相信，只要政府和社会各方面共同努力，房地产市场一定能够走出困境，实现平稳健康的发展。